Představte si běžné úterní ráno. U snídaně otevřete e-mail a mezi účtenkou za elektřinu a reklamou na nový telefon najdete zprávu od banky: vaše fixace hypotéky za několik měsíců končí. Dosavadní splátka byla snesitelná, rozpočet domácnosti s ní počítal. Teď se ale ve schránce objevuje nové číslo a s ním otázka, zda ho přijmout, nebo začít jednat.
Právě tady lidé často udělají první chybu. Čekají, až banka pošle finální nabídku, a teprve potom začnou zjišťovat, co nabízí konkurence. Času už ale nemusí být nazbyt. Refixaci je rozumné začít řešit tři až šest měsíců před koncem stávající fixace. Banka musí novou sazbu oznámit nejpozději tři měsíce předem, to však neznamená, že je dobré čekat právě na její dopis.
Tři až šest měsíců před koncem fixace
Toto období dává smysl hlavně kvůli vyjednávací pozici. Máte čas zjistit, jaké sazby nabízejí jiné banky, spočítat novou splátku a promyslet, zda chcete pokračovat se stejnou délkou fixace. Někdy stačí srovnat nabídku konkurence a současná banka ji upraví. Jindy se ukáže, že výhodnější bude refinancování úplně jinde.
V září 2026 se nabídkové sazby u vybraných bank pohybují přibližně mezi 5,09 a 5,29 procenta. Konkrétní nabídka závisí mimo jiné na délce fixace a poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Průměrná sazba nových úvěrů na bydlení přitom v červenci 2026 činila 4,05 procenta a průměrná sazba u zůstatků hypoték 3,94 procenta. Rozdíl mezi starší hypotékou a novou nabídkou tak může být pro rodinný rozpočet citelný.
Nestačí ale porovnat samotné procento. Stejná sazba může znamenat jinou splátku podle zbývající jistiny, délky splatnosti a poplatků spojených s dalšími službami. Banka může podmínit lepší nabídku běžným účtem, pojištěním schopnosti splácet nebo aktivním využíváním dalších produktů. Nabídka s o něco vyšší sazbou proto někdy vyjde levněji, pokud nevyžaduje placené doplňky.
Do výpočtu patří také hodnota nemovitosti. Jestliže její cena od sjednání hypotéky vzrostla a poměr úvěru k hodnotě zástavy je nyní nižší, můžete získat lepší podmínky než při původním sjednání. Banka si může vyžádat nový odhad, případně využít interní ocenění. Vyplatí se proto připravit si aktuální údaje o zůstatku úvěru, době splatnosti a hodnotě nemovitosti ještě před prvním jednáním.
Česká národní banka v létě 2026 ponechala základní sazby beze změny a očekávala přibližnou stabilitu krátkodobých tržních sazeb. Z toho nelze vyčíst přesný vývoj hypotečních nabídek na další měsíce. Hypoteční sazby nereagují jen na rozhodnutí centrální banky, ale také na vývoj tržních úroků, náklady bank a jejich obchodní strategii. Čekat na výrazné zlevnění proto může být stejně nejisté jako uzavřít novou fixaci příliš brzy.
Mně osobně dává největší smysl pracovat se dvěma scénáři. Jeden počítá s nabídkou, kterou můžete získat nyní, druhý s tím, jak by vypadala splátka při mírném růstu nebo poklesu sazeb. Takový jednoduchý výpočet rychle ukáže, kolik nejistoty je domácnost ochotná nést. U hypotéky nejde jen o předpověď trhu, ale také o klid při placení dalších několik let.
Co vyřešit ještě před podpisem nové sazby
Nejdříve si ověřte přesné datum konce fixace. Není to vždy stejné datum jako výročí podpisu smlouvy a záměna těchto termínů může zkomplikovat plánování. Potom si od banky vyžádejte informace o nové sazbě, měsíční splátce, délce splatnosti a všech podmínkách nabídky. Teprve s těmito údaji má smysl porovnávat konkurenční hypotéky.
Při refixaci se zároveň nabízí příležitost snížit jistinu mimořádnou splátkou. Během měsíce před výročím smlouvy lze obvykle bez sankce splatit až 25 procent původní výše hypotéky. Tento termín může být praktický právě před nastavením nové sazby. Každý milion korun, který už nemusíte úročit, se promítne do budoucích splátek. Před odesláním peněz si ale nechte od banky potvrdit konkrétní postup a výpočet, protože rozhodující jsou podmínky vaší smlouvy a zákonné lhůty.
Mimořádná splátka není automaticky nejlepší využití všech úspor. Domácnosti by po ní měla zůstat dostatečná rezerva na opravy, výpadek příjmu nebo jiné nečekané výdaje. Peníze vložené do hypotéky už nejsou snadno dostupné. To je detail, na který se při honbě za nižší splátkou zapomíná překvapivě snadno.
Rozhodování ovlivní i délka nové fixace. Kratší fixace může nabídnout větší volnost při případném poklesu sazeb, současně ale znamená, že budete dříve znovu řešit nové podmínky. Delší fixace přináší stabilnější splátku a méně administrativy, ovšem za cenu delšího závazku k dané sazbě. Kdo má napjatý rozpočet, ocení předvídatelnost. Kdo čeká změnu příjmů, prodej nemovitosti nebo výraznou mimořádnou splátku, může více řešit flexibilitu.
V letech 2026 až 2028 má v Česku končit fixace hypoték v průměrném objemu 534 miliard korun ročně. Banky tak budou o velké množství klientů soupeřit a nabídky se mohou v průběhu roku měnit. Pro dlužníka je to důvod začít včas, nikoli důvod podepsat první návrh. Několik týdnů na porovnání podmínek může znamenat rozdíl v sazbě, splátce i možnostech budoucího předčasného splacení.
Správný okamžik na refixaci tedy většinou nepřichází v jediný den. Přichází ve chvíli, kdy znáte konec své fixace, máte v ruce konkrétní nabídku, rozumíte své finanční rezervě a ještě dokážete reagovat na podmínky jiné banky. Nejhorší variantou bývá otevřít dopis s novou sazbou až ve chvíli, kdy už nezbývá prostor o ní jednat.
