Pár sedí u kuchyňského stolu, před sebou nabídku bytu za šest milionů korun a kalkulačku. Z vlastních úspor má 900 000 korun, takže na první pohled chybí ještě 5,1 milionu. Jenže banka nebude posuzovat pouze cenu bytu a výši úspor. Zajímá ji příjem obou žadatelů, jejich běžné výdaje, spotřebitelské úvěry, kreditní karty, věk i to, zda kupují vlastní bydlení, nebo další nemovitost jako investici.
V roce 2026 proto neexistuje jedno číslo, které by odpovědělo na otázku, kolik si může člověk půjčit. U běžné hypotéky na vlastní bydlení sice Česká národní banka deaktivovala pevné limity DTI a DSTI, banky ale klienta dál posuzují podle vlastních pravidel. Závazným omezením zůstává především LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.
Kolik dovolí hodnota nemovitosti
K 6. září 2026 platí pro vlastní bydlení maximální LTV 80 procent. Banka tedy může standardně půjčit nejvýše 80 procent hodnoty nemovitosti a zbytek musí kupující pokrýt z vlastních peněz. U žadatelů mladších 36 let činí horní hranice 90 procent.
U nemovitosti oceněné na šest milionů korun tak 80procentní limit odpovídá hypotéce 4,8 milionu korun. Kupující by potřeboval nejméně 1,2 milionu z vlastních zdrojů, a to ještě bez dalších nákladů spojených s koupí. Mladší žadatel může při 90procentním LTV dosáhnout na úvěr až 5,4 milionu korun, takže by mu na kupní cenu teoreticky stačilo 600 000 korun vlastních peněz.
Slovo „hodnota“ přitom neznamená automaticky kupní cenu. Banka vychází z ocenění zastavené nemovitosti. Když znalec nebo interní odhadce určí hodnotu bytu níže, než za kolik se prodává, sníží se i maximální úvěr. Rozdíl pak musí zájemce doplatit z úspor. Právě tady se kalkulačka na kuchyňském stole často začne rozcházet s představou kupujícího.
LTV ovšem neříká, zda domácnost zvládne splácet. Pouze určuje, jak velká část hodnoty nemovitosti může být financována dluhem. O schválení konkrétní částky rozhodne ještě příjmová a výdajová analýza.
U investičních hypoték a při nákupu třetí či další obytné nemovitosti se pravidla od 1. dubna 2026 zpřísňují. Doporučený limit LTV je 70 procent a DTI 7. U nemovitosti za šest milionů korun by tak úvěr odpovídal nejvýše 4,2 milionu korun, pokud banka doporučení promítne do svého posouzení. Zájemce by potřeboval 1,8 milionu korun vlastních prostředků.
DTI a DSTI ukazují hranici zadlužení
DTI porovnává celkové zadlužení s čistým ročním příjmem. Nejde tedy jen o novou hypotéku. Do výpočtu se započítávají také další úvěry, například spotřebitelská půjčka nebo úvěr na auto. Při čistém měsíčním příjmu 50 000 korun činí roční příjem 600 000 korun. Hranice DTI 8 pak odpovídá celkovému zadlužení přibližně 4,8 milionu korun.
To číslo není automatickým příslibem hypotéky. Jestliže už žadatel splácí například jiný úvěr, z uvedeného limitu se nejprve odečte jeho zbývající dluh. Banka navíc zohlední příjem druhého žadatele, stabilitu příjmů a výdaje celé domácnosti. Dvě domácnosti se stejným příjmem proto mohou dostat odlišnou nabídku.
DSTI sleduje, jakou část čistého měsíčního příjmu spolknou všechny splátky. Česká národní banka u běžných hypoték na vlastní bydlení nestanovuje pevnou maximální hranici, od které by banka úvěr nesměla poskytnout. Doporučuje však zvýšenou opatrnost u případů, kde DSTI přesahuje 40 procent. Při příjmu 50 000 korun by šlo o splátky nad 20 000 korun měsíčně, pokud se posuzuje tento příjem samostatně.
Stejná hranice může vypadat únosně pro domácnost bez dětí a dalších dluhů, ale velmi napjatě pro rodinu s vysokým nájmem, výživným nebo nepravidelnými příjmy. Banka proto nepočítá jen jednoduchý poměr splátky k výplatě. Zkoumá také životní minimum domácnosti a pravidelné výdaje, které po zaplacení hypotéky zůstanou.
Výši měsíční splátky ovlivní úroková sazba a délka splatnosti. Delší splatnost může splátku snížit, zároveň ale obvykle znamená více zaplacených úroků a u starších žadatelů může narazit na věkové omezení banky. Při změně sazby po skončení fixace se navíc může měsíční zatížení zvýšit, takže banka posuzuje, zda má domácnost dostatečnou rezervu.
Výsledná částka se proto rodí průnikem několika hranic. LTV určí, kolik dovolí hodnota zástavy. DTI naznačí, jak velké celkové zadlužení odpovídá příjmu, a DSTI ukáže tlak splátek na měsíční rozpočet. U vlastního bydlení nejsou poslední dvě hranice pevně aktivované jako závazný strop, jejich logika ale v bankovním posouzení nezmizela. Člověk s příjmem 50 000 korun může podle samotného DTI vycházet na 4,8 milionu korun, banka mu však nabídne méně, pokud jeho rozpočet zatěžují další závazky nebo vysoké běžné náklady.
Rozdíl mezi maximem na papíře a bezpečnou částkou bývá patrný hlavně u domácností, které využijí téměř všechny úspory na akontaci. Po koupi pak zůstane jen malá rezerva na opravy, vybavení nebo výpadek příjmu. U hypotéky na hranici bankovního maxima se z obyčejné porouchané pračky může stát nepříjemný zásah do celého měsíčního rozpočtu.
