Na stole leží nabídka kupujícího a v hlavě už běží výpočet: za kolik se byt prodá, kolik zbývá bance a co zůstane po splacení hypotéky. Pak přijde méně příjemná otázka. Kolik si banka za předčasné ukončení úvěru vezme?
Od 1. září 2024 platí u běžných hypoték na bydlení nová pravidla. Poplatek už nemůže být stanoven libovolně, zároveň ale neplatí, že lze každý úvěr kdykoli bezplatně doplatit. Rozhoduje několik konkrétních situací.
Čtvrtina hypotéky mizí bez poplatku každý rok
Nejjednodušší možnost přichází jednou ročně. Během jednoho měsíce před výročím smlouvy můžete bez náhrady nákladů splatit až 25 procent z celkové výše úvěru.
Počítá se přitom původní výše hypotéky, nikoli aktuální zůstatek. U úvěru ve výši čtyř milionů korun tedy může jít o bezplatné splacení až jednoho milionu korun v daném období. Jestliže jste si už část jistiny postupně umořili, hranice se tím automaticky nesnižuje.
Tahle možnost se hodí například při mimořádném příjmu, prodeji jiné nemovitosti nebo dědictví. Peníze můžete vložit do hypotéky a snížit si budoucí splátky či dobu splácení, aniž by banka účtovala náhradu nákladů. Přesné načasování však hraje zásadní roli: bezplatné období trvá jeden měsíc před výročím smlouvy.
Kolik může banka chtít během fixace
Když splatíte hypotéku mimo zákonné bezplatné situace, banka může od 1. září 2024 požadovat nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace. Celkový strop činí jedno procento z předčasně splacené částky.
Příklad je poměrně názorný. Při předčasném doplacení 2,5 milionu korun a třech započatých letech do konce fixace může maximální náhrada dosáhnout 18 750 korun. Výpočet vychází z 0,75 procenta z doplácené částky. Pokud do konce fixace zbývá více let, sazba se nezvyšuje nad celkový limit jednoho procenta.
Nejde tedy o procento z původně půjčené sumy, ale z částky, kterou skutečně splácíte předčasně. U větší hypotéky však i zákonný strop může znamenat citelnou částku, zvlášť když se k ní přidají další náklady spojené s prodejem nebo novým úvěrem.
Tři měsíce po nové sazbě máte volnější ruce
Bez náhrady lze hypotéku splatit také do tří měsíců od chvíle, kdy vám banka oznámí novou úrokovou sazbu pro další fixační období. Právě tehdy se otevírá prostor pro refinancování u jiné banky nebo pro úplné doplacení úvěru z vlastních peněz.
Tento termín se vyplatí hlídat s předstihem. Oznámení nové sazby totiž nemusí přijít ve chvíli, kdy začnete o změně banky teprve uvažovat. Kdo čeká až na poslední týdny před koncem fixace, může mít na porovnání nabídek, vyřízení nové hypotéky a převod zástavy velmi málo času.
U starších smluv se nová pravidla nepoužijí okamžitě. Začnou platit až od první nové fixace, která začne po 1. září 2024, nejdříve tedy od 2. září 2024. Hypotéka uzavřená před změnou zákona tak může ještě určitou dobu spadat pod předchozí režim.
Prodej bytu po dvou letech bez náhrady
Majitel, který nemovitost prodává, může hypotéku předčasně splatit bez náhrady nákladů, pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců. Pravidlo míří na situace, kdy člověk nechce nebo nemůže úvěr převést na nového majitele a potřebuje ho při prodeji uzavřít.
Tady se vyplatí rozlišovat datum podpisu úvěrové smlouvy od data, kdy jste se do nemovitosti nastěhovali nebo kdy začala běžet fixace. Rozhodná je doba od uzavření smlouvy. Při plánovaném prodeji proto může několik týdnů znamenat rozdíl mezi bezplatným doplacením a možnou náhradou bance.
Stejné pravidlo platí při vypořádání společného jmění manželů. Když se například při rozvodu jeden z manželů stane výhradním vlastníkem nemovitosti a hypotéka se musí předčasně vyrovnat, může být splnění podmínky 24 měsíců podstatné.
Nemoc, invalidita a úmrtí patří mezi výjimky
Zákon pamatuje i na životní situace, kdy předčasné splacení nevychází z finanční strategie, ale z vážného zásahu do rodinného rozpočtu. Bez náhrady lze hypotéku splatit při úmrtí dlužníka nebo jeho partnera. Stejná možnost se týká dlouhodobé nemoci či invalidity dlužníka nebo partnera, jestliže tato událost výrazně omezí schopnost úvěr dál splácet.
Rozhodující tedy není každá krátkodobá pracovní neschopnost ani běžný pokles příjmů. Musí jít o stav, který má skutečný a výrazný dopad na schopnost splácet hypotéku. V takové chvíli může být předčasné doplacení jednou z cest, jak nemovitost uchránit před dalšími finančními problémy.
Při rozhodování je dobré postavit vedle sebe zůstatek jistiny, počet měsíců do konce fixace a případnou náhradu. Někdy se vyplatí počkat na výroční měsíc, jindy na oznámení nové sazby. Čísla na papíře bývají méně dramatická než první odhad po telefonu s bankou, ale právě termín a důvod předčasného splacení mohou výslednou částku změnit o desítky tisíc korun.
