Banka vám od 1. září 2024 může za předčasné splacení běžné hypotéky účtovat nejvýše 0,25 procenta z nesplacené jistiny za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace. Celkový poplatek ale nesmí překročit jedno procento předčasně splacené částky. U hypotéky v řádu milionů korun tak stále může jít o citelnou sumu, jen už nejde o částku, která by se dala přehlédnout až po podpisu žádosti o doplacení.
Když si to přepočítám na jednoduchém příkladu, u předčasně splácené jistiny 2 000 000 korun a dvou započatých let do konce fixace vychází horní hranice na jedno procento, tedy 20 000 korun. Zbývají-li do konce fixace čtyři roky, výpočet podle čtvrt procenta za každý rok by vyšel výš, ale narazí na maximální strop jednoho procenta. Banka přitom nemusí účtovat právě nejvyšší možnou částku. Proto bych si vždy vyžádal konkrétní vyčíslení, ne pouze ústní odhad pracovníka na pobočce.
Slovo „jistina“ je v tomhle případě podstatné. Nejde o původní výši celé hypotéky, nýbrž o částku, kterou skutečně splácím předčasně. Kdo tedy během let umořil část úvěru a chce doplatit například jen zbytek, počítá poplatek z této zbývající částky. Výsledek může vypadat úplně jinak než výpočet z původně půjčených peněz.
Nová pravidla se ovšem neaplikují na všechny starší hypotéky okamžitě. U smluv uzavřených dříve se použijí od začátku první nové fixace, která začne po 1. září 2024. Právě tady bych byl obezřetný. Datum podpisu smlouvy samo o sobě nemusí říct, podle jakých pravidel banka předčasné splacení skutečně posoudí. Rozhodující může být začátek konkrétního fixačního období.
Nejjednodušší cesta k předčasnému splacení bez poplatku vede přes konec fixace. Každý rok lze během jednoho měsíce před výročím fixace splatit až 25 procent původní výše hypotéky zdarma. Tady se nepočítá aktuální zůstatek, ale původně sjednaná částka. U hypotéky na 3 000 000 korun tedy čtvrtina znamená 750 000 korun, i když už je zůstatek úvěru nižší.
Bez poplatku lze hypotéku doplatit také v období, kdy není sjednaná pevná úroková sazba, a během tří měsíců po oznámení nové sazby bankou. Tahle lhůta může být prakticky zajímavější než čekání na samotný konec fixace. Jakmile mi banka oznámí novou úrokovou sazbu, získávám čas zkontrolovat nabídky konkurence, spočítat náklady na převod a rozhodnout se, zda úvěr refinancovat, nebo ho celý doplatit.
Při refinancování bych si hlídal hlavně termíny. Nabídka jiné banky může vypadat lákavě, ale špatně načasované splacení u původní banky může do celkových nákladů přidat poplatek. Měsíc nebo tři měsíce se v takové situaci mění v překvapivě drahý kalendářní detail. Já bych si proto nechal předem písemně potvrdit datum, do kdy lze využít bezplatné splacení, a částku platnou ke konkrétnímu dni.
Zvláštní režim platí při prodeji financované nemovitosti. Jestliže smlouva trvá déle než 24 měsíců a dům nebo byt prodávám, může banka požadovat nejvýše jedno procento z předčasně splacené částky, současně však maximálně 50 000 korun. U vysokého zůstatku je tedy právě padesátitisícový limit důležitější než obecný výpočet podle počtu let do konce fixace.
Prodej nemovitosti bývá navíc časově napjatý sám o sobě. Kupující čeká na převod, prodávající na peníze a banka potřebuje připravit vyčíslení úvěru. Poplatek se proto vyplatí řešit už při přípravě kupní smlouvy, ne až ve chvíli, kdy se podepisuje návrh na vklad. Do smlouvy bych si nechal přesně promítnout, kdo a kdy zůstatek hypotéky uhradí a jak se naloží s případným poplatkem.
Úplně bez sankce musí být předčasné splacení také v některých těžkých životních situacích. Banka poplatek nesmí účtovat při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka či jeho partnera, pokud kvůli tomu výrazně klesne schopnost úvěr splácet. Nejde o běžnou únikovou cestu z nevýhodné hypotéky, ale o ochranu pro chvíle, kdy se rodinný rozpočet propadne z důvodů, které člověk jen těžko ovlivní.
Při žádosti o osvobození bych nepředpokládal, že banka vše vyhodnotí sama. Připravil bych si dokumenty potvrzující danou událost a požádal o písemné posouzení. Stejně bych postupoval i u běžného předčasného splacení: chtěl bych znát přesný zůstatek jistiny, datum účinnosti doplacení, případný poplatek a účet, na který se částka posílá. U hypotéky se vyplatí mít tyto údaje černé na bílém, protože rozdíl několika dnů může změnit výpočet i dostupnost bezplatné lhůty.
Předčasné splacení proto nevnímám jako jednu univerzální pokutu. Je to spíš kombinace data, důvodu a částky, která se má doplatit. Když se všechny tři věci potkají ve správném okamžiku, může být doplacení zdarma; při dlouhé fixaci a vysokém zůstatku se naopak vyplatí nejdřív vzít kalkulačku a teprve potom podepisovat žádost.
