Dva lidé si vyhlédnou stejný byt. Jeden vidí hlavně měsíční splátku a říká si, že rozpočet vychází. Druhý si vedle kupní ceny připíše odhad, katastr, pojištění, vybavení a finanční rezervu. Právě ten druhý bývá při stěhování klidnější.
Hypotéka totiž nefinancuje celý příběh kolem koupě nemovitosti. Banka řeší především hodnotu zástavy a schopnost splácet, zatímco kupující platí i řadu výdajů, které v reklamě na byt obvykle neuvidí.
Vlastní peníze nemusí končit u akontace
U běžné hypotéky potřebujete zpravidla alespoň 20 procent ceny z vlastních zdrojů. Žadatelé mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, mohou za splnění podmínek dosáhnout na financování s minimálně desetiprocentním podílem vlastních peněz. Odpovídají tomu limity LTV 80, respektive 90 procent.
To ale neznamená, že stačí mít přesně desetinu nebo pětinu kupní ceny na účtu. Vlastní hotovost se může rychle ztenčit kvůli poplatkům a situacím, které při podpisu rezervační smlouvy ještě vůbec nevypadají dramaticky.
Největší nepříjemnost nastane, když bankovní odhad vyjde níž než dohodnutá kupní cena. Banka pak počítá procenta z nižší hodnoty, ne z částky, kterou jste slíbili prodávajícímu. Rozdíl musíte doplatit z vlastních peněz nad rámec běžné akontace.
Příklad je prostý. Byt stojí pět milionů korun, ale odhadce ho ocení na 4,7 milionu. Banka vám neposkytne tolik, jako kdyby vycházela z pěti milionů. Tři sta tisíc korun rozdílu může během jediného týdne změnit pohodlný nákup v akci na hraně rozpočtu.
Katastr si účtuje každý návrh zvlášť
Při koupi financované hypotékou se obvykle zapisuje vlastnické právo a také zástavní právo ve prospěch banky. Návrh na vklad každého z nich stojí 2 000 korun. Jen katastrální poplatky tak mohou představovat 4 000 korun.
Není to částka, která by sama o sobě zničila rodinný rozpočet. V kombinaci s dalšími výdaji ale ukazuje, proč se vyplatí nechat si bokem peníze i po zaplacení vlastních zdrojů. Koupě nemovitosti připomíná stěhování s kufrem, do kterého někdo průběžně přidává malé cihly. Každá zvlášť tolik nevadí, dohromady už ano.
Některé banky mohou mít vlastní poplatky spojené s vyřízením úvěru, oceněním nemovitosti nebo dalšími administrativními kroky. Konkrétní podmínky se liší podle banky, typu nemovitosti a zvoleného produktu, proto je lepší číst sazebník stejně pozorně jako nabídku úrokové sazby.
Daň z nabytí zmizela, daň z nemovitosti zůstává
Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši čtyř procent se u koupí uskutečněných od 26. září 2020 neplatí. Kupující tak nemusí hledat další statisíce jen kvůli samotnému převodu.
Jedna daň ale zůstává. Každý rok vzniká povinnost platit daň z nemovitých věcí. Přiznání se podává podle pravidel platných pro daný rok a po koupi je potřeba pohlídat také konkrétní termín. U nemovitosti pořízené v roce 2025 připadala lhůta pro podání přiznání na 2. února 2026.
Výše daně závisí mimo jiné na druhu nemovitosti, její výměře, umístění a místních koeficientech. Částka často nebývá vysoká ve srovnání s hypotékou, přesto je snadné na ni zapomenout, když se člověk soustředí na podpis smluv, stěhování a vybavování bytu.
Pojištění není jen formalita
Banka obvykle požaduje pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava. U bytu se může řešit také pojištění domácnosti a odpovědnosti, hlavně pokud chcete chránit vybavení a případné škody vůči sousedům.
Roční pojistné se může zdát jako drobnost. Hypotéka však běží desítky let, takže se z pravidelné platby stává dlouhodobá položka. Navíc není rozumné vybírat nejlevnější smlouvu bez kontroly limitů, výluk a toho, zda pojištění skutečně odpovídá hodnotě nemovitosti.
U staršího domu mohou rozpočet zatížit i opravy, které při prohlídce nebyly vidět. Elektroinstalace, střecha, rozvody nebo vlhkost se nehlásí vždycky hlasitě. Někdy se objeví až ve chvíli, kdy už jsou peníze rozdělené mezi prodávajícího, banku a stěhovací firmu.
Investiční hypotéka bude vyžadovat větší polštář
U investičních hypoték se od 1. dubna 2026 počítá s doporučením maximálně 70procentního LTV a DTI nejvýše ve výši sedminásobku čistého ročního příjmu. Kdo kupuje byt na pronájem, může tedy potřebovat výrazně více vlastních peněz než člověk pořizující si vlastní bydlení.
Vyšší podíl hotovosti není jediná věc, kterou musí investor započítat. Nájem nemusí chodit každý měsíc, byt může zůstat prázdný a oprava po nájemníkovi se neobjednává podle toho, jak zrovna vypadá kalendář splátek. Rezerva by měla pokrýt nejen běžné provozní náklady, ale i období bez příjmu.
Do výpočtu patří fond oprav, služby, energie, pojištění, daň z nemovitých věcí, případná správa pronájmu a údržba. Výnos na papíře může vypadat hezky, dokud z něj nezačnete odečítat všechny částky, které se v inzerátu neobjevují.
Nejčastější chyba vzniká v rozpočtu
Kupující si často spočítá maximální bezpečnou splátku, přidá zálohy na energie a tím rozpočet uzavře. Jenže po koupi přijdou svítidla, závěsy, skříně, spotřebiče, stěhování a někdy i okamžitá oprava koupelny nebo kuchyně.
Rozumnější je rozdělit peníze do tří hromádek: na vlastní zdroje, na jednorázové náklady spojené s koupí a na rezervu po nastěhování. Ta poslední by neměla zmizet jen proto, že byt už konečně má klíče v zámku. První noc ve vlastním bydlení je příjemná, ale ještě příjemnější je vědět, že porouchaný kotel nezpůsobí finanční paniku.
