Mladý pár sedí u stolu v bankovní pobočce. Na papíře má cenu bytu, příjmy i několik let spoření. Chybí mu jediná věc: dost peněz na obvyklou pětinu hodnoty nemovitosti. Právě tady může věk sehrát roli, která rozhodne o tom, zda žádost vůbec dává smysl.
Devadesát procent hodnoty nemovitosti není sleva
Žadatelé mladší 36 let mohou u hypotéky na vlastní bydlení získat úvěr až do 90 procent hodnoty nemovitosti. Potřebují tedy minimálně deset procent vlastních peněz. U nemovitosti za pět milionů korun by to znamenalo půl milionu z vlastních zdrojů, zatímco starší žadatel by při standardním limitu 80 procent obvykle potřeboval milion.
Rozdíl působí na první pohled jako výrazná výhoda. Také je. Neznamená ale, že banka mladšímu klientovi automaticky půjčí devadesát procent kupní ceny. Rozhoduje hodnota nemovitosti, kterou banka uzná ve svém posudku, a také schopnost žadatele splácet.
Tady se často objeví nepříjemný háček. Když kupní cena bytu převyšuje odhad banky, deset procent vlastních peněz nemusí stačit. Rozdíl mezi cenou a odhadní hodnotou musí kupující pokrýt z dalších zdrojů, případně hledat jiné zajištění. Výhoda vyššího limitu LTV tak pomáhá hlavně tam, kde se tržní cena a bankovní odhad příliš nerozcházejí.
Mladý věk pomůže, příjem rozhoduje
Banky klienty do 36 let někdy zvýhodňují také úrokovou sazbou. Nejde však o jednotný nárok ani o samostatný produkt, který by měl stejné podmínky u všech poskytovatelů. Nabídka se může lišit podle banky, výše úvěru, příjmu i dalších parametrů žádosti.
Věk sám o sobě hypotéku nezachrání. Banka zkoumá příjmy a celkovou bonitu žadatele. Do posouzení vstupují pravidelné výdělky, existující úvěry, kreditní limity i to, jak velkou splátku domácnost skutečně unese. Dva lidé stejně staří proto mohou dostat úplně jinou nabídku.
Právě tady vzniká rozdíl mezi reklamní výhodou a reálnou pomocí. Vyšší LTV snižuje částku, kterou musí kupující našetřit předem, ale nezmenšuje samotný dluh. Hypotéka na 90 procent hodnoty nemovitosti znamená vyšší zadlužení a menší finanční rezervu. U domácnosti, která po podpisu smlouvy zůstane téměř bez úspor, může první oprava nebo výpadek příjmu rychle změnit optimistický výpočet v problém.
Levnější hypotéka od státu zatím není
Kolem hypoték pro mladé se pravidelně vrací představa, že stát nabídne zvláštní úvěry s nižší sazbou. Samostatný státní program levnějších hypoték pro mladé ale v současnosti nefunguje. Slíbená podpora byla odložena.
To je podstatný rozdíl oproti tomu, jak téma někdy působí ve veřejných debatách. Mladý kupující dnes nemá automaticky nárok na státem dotovanou sazbu jen proto, že mu ještě nebylo 36 let. Jeho hlavní jistou výhodou zůstává možnost vyššího financování přes limit LTV. Případné snížení úroku musí vyjednat s bankou a porovnat s běžnou nabídkou na trhu.
Odložený program zároveň ukazuje, jak snadno se politický slib může promítnout do plánů lidí, kteří teprve hledají bydlení. Kdo čeká na konkrétní podporu, může mezitím sledovat, jak se mění ceny bytů, sazby a podmínky bank. Žádná z těchto veličin nečeká na definitivní podobu vládního opatření.
Daňový odpočet zůstává skutečnou úlevou
Majitelé hypoték si mohou od základu daně odečíst zaplacené úroky, a to až do 150 000 korun ročně. Podle výše odpočtu může daňová úspora dosáhnout až 22 500 korun za rok.
Nejde o peníze, které by banka odečetla z měsíční splátky. Úleva se projeví při ročním zúčtování nebo v daňovém přiznání a záleží také na konkrétní daňové situaci člověka. Kdo nemá dostatečný základ daně, nemusí využít celý maximální limit.
Výpočet navíc není po celou dobu hypotéky stejný. Na začátku splácení bývá ve splátkách větší podíl úroků, později se poměr mění ve prospěch jistiny. Daňový odpočet proto nelze chápat jako pevnou částku, která bude domácnosti chodit každý rok bez ohledu na vývoj úvěru.
Politická debata chce tuto úlevu pro mladší lidi ještě zvýhodnit. Koalice zvažuje změny daňových odpočtů pro osoby do 36 let od roku 2028. Konkrétní parametry však zatím nejsou schválené. Plánovat dnešní koupi bytu podle budoucího daňového pravidla by proto bylo stejně riskantní jako počítat s hypotékou, která teprve existuje v tiskové zprávě.
Co se v nabídce bank často přehlédne
Rozdíl mezi bankami nemusí být jen v úroku. Stejně významný může být limit financování, způsob ocenění nemovitosti nebo ochota akceptovat konkrétní typ příjmu. U mladého klienta se vyplatí porovnat celou konstrukci úvěru, ne pouze velké číslo uvedené v reklamě.
Pozornost si zaslouží také vlastní zdroje. Deset procent není jediný výdaj spojený s koupí. Kupující musí počítat s vybavením, stěhováním, případnými úpravami a rezervou pro období, kdy domácnost nebude fungovat podle ideálního rozpočtu. Byt bez peněz na opravu může být ve výsledku dražší než byt, na který si člověk půjčil o něco méně.
Mladší věk tedy otevírá dveře k vyššímu financování, ale neodstraňuje kontrolu banky ani ekonomickou realitu domácnosti. V jednací místnosti může působit desetiprocentní hranice jako malý detail. V rozpočtu kupujícího je to často rozdíl mezi připraveným plánem a úvěrem postaveným na příliš tenké rezervě.
