Jedna banka slibuje nižší sazbu a odměnu za přechod, druhá tvrdí, že u ní už máte historii, jistotu a méně papírování. Mezitím běží fixace, blíží se její konec a každá chyba v načasování může stát tisíce korun. Refinancování hypotéky u jiné banky proto není pouhé přepsání smlouvy. Je to vyjednávání, v němž má klient největší sílu těsně před koncem fixace.
Nejprve zjistěte, kdy můžete odejít bez sankce
Nejdůležitějším údajem je datum konce fixace. Právě tehdy lze hypotéku převést k jiné bance bez sankce za předčasné splacení. Stávající banka musí klienta o nové úrokové sazbě informovat s předstihem, takže se vyplatí nabídku neodkládat do posledního týdne. Čas na porovnání a vyjednávání se může rychle zkrátit.
Mnoho lidí začne řešit refinancování až ve chvíli, kdy jim přijde nové oznámení o sazbě. To už může být pozdě na pohodlné porovnání několika možností. Prakticky dává smysl začít s předstihem několika měsíců, ideálně ještě před tím, než banka předloží konečnou nabídku. Nový věřitel potřebuje posoudit příjem, výdaje, hodnotu nemovitosti i dosavadní splácení. Banka, která klienta zná, naopak může nabídnout retenční sazbu, aby o něj nepřišla.
Tady se vyplatí položit nepříjemnou otázku: je nová nabídka opravdu levnější, nebo jen na první pohled? Úroková sazba uvedená v reklamě může platit pouze při splnění určitých podmínek, například při aktivním využívání účtu, sjednání dalších služeb nebo dostatečném příjmu.
Co si porovnat kromě úroku
Rozhodující není samotná měsíční splátka. Nižší splátky lze dosáhnout i prodloužením doby splácení, jenže celkově se tím může úvěr prodražit. Při srovnání proto sledujte především zbývající jistinu, délku nové fixace, délku splatnosti a celkovou částku, kterou bance zaplatíte.
Prověřte také náklady spojené s převodem. Některé banky lákají na odměnu za refinancování, jiné odpouštějí poplatky za vybrané služby. Nabídka společnosti MONETA například uvádí refinancování od 4,99 procenta ročně a jednorázovou odměnu 7 000 korun při splnění stanovených podmínek. Taková částka může rozhodování ovlivnit, sama o sobě ale neříká nic o tom, kolik klient zaplatí na úrocích za několik let.
Požádejte proto novou banku o konkrétní kalkulaci podle skutečné výše dluhu a požadované splatnosti. Obecná sazba z reklamního banneru je jen začátek. Banka ji může upravit podle příjmu, poměru dluhu k hodnotě nemovitosti nebo délky fixace. Nechte si nabídku poslat písemně a porovnávejte stejné parametry, jinak srovnáváte jablka s delší dobou splácení.
Předčasné splacení během fixace už není bezvýznamný detail
Převést hypotéku před koncem fixace lze, ale od 1. září 2024 platí pravidlo, podle něhož může banka požadovat náhradu ve výši 0,25 procenta z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok do konce fixace. Celkový limit činí nejvýše 1 procento předčasně splacené jistiny.
U vysokého úvěru může jít o citelnou částku. Při dluhu v řádu několika milionů korun už nejde o drobný administrativní poplatek, který se ztratí v rozpočtu domácnosti. Než proto klient podepíše nabídku jiné banky, měl by si od současné banky vyžádat přesné vyčíslení částky potřebné k doplacení hypotéky.
Existují také situace, kdy lze část úvěru splatit bez poplatku. Každý rok je možné během jednoho měsíce před výročím smlouvy splatit až 25 procent původní výše hypotéky. Slovo původní je podstatné: limit se nepočítá z aktuálního zůstatku. U hypotéky, která už několik let klesá, může být rozdíl překvapivě velký.
Právě tady se ukazuje, proč se refinancování nedá rozhodnout jen podle sazby. Výhodnější nabídka nové banky může po započtení náhrady za předčasné splacení ztratit svůj náskok.
Jak převod obvykle probíhá
Klient nejprve osloví jednu nebo více bank a připraví si podklady. Typicky bude potřebovat údaje o současné hypotéce, potvrzení o příjmu, informace o nemovitosti a dokumenty k úvěru. Nová banka posoudí bonitu a hodnotu zástavy. Pokud žádost schválí, připraví smlouvy a domluví postup, při němž novým úvěrem splatí původní hypotéku.
Stávající banka vystaví vyčíslení dluhu a podklady k uvolnění zástavy. Nová banka následně převezme financování, případně se provede změna zástavního práva podle konkrétního postupu. Administrativu často koordinuje banka, klient by ale neměl pouze čekat, že vše proběhne samo. Každý termín a každý požadovaný dokument může ovlivnit, zda se převod stihne do konce fixace.
Vyplatí se zároveň ověřit, zda nová banka nepožaduje založení běžného účtu nebo pojištění schopnosti splácet. Pojištění může být užitečné, ale jeho cena musí být zahrnuta do skutečného porovnání. Levnější úrok s dražšími doplňkovými službami nemusí znamenat levnější hypotéku.
Proč se blíží silná vlna refinancování
Česká národní banka očekává největší objem refinancování v letech 2026 a 2027. Týkat se má hlavně hypoték sjednaných v letech 2020 až 2022 s fixací na pět až deset let. V období 2016 až 2023 tvořily pětileté fixace přibližně polovinu objemu hypoték, takže se k bankám brzy vrátí velké množství klientů se stejným problémem: jak přijmout novou sazbu, aniž by přeplatili úvěr.
Trh se přitom změnil. U hypoték sjednaných v roce 2025 měla 94 procent fixaci nejvýše na tři roky. Klienti tedy budou sazby přehodnocovat častěji a banky získají více příležitostí přetahovat si jejich úvěry. Pro domácnost to znamená větší výběr, ale také více marketingových nabídek, které je třeba rozebrat do poslední podmínky.
Nejlepší vyjednávací pozici mívá klient, který zná zůstatek svého dluhu, termín konce fixace a skutečnou cenu konkurenční nabídky. S tímto přehledem může požádat současnou banku o lepší podmínky. Pokud odmítne, převod jinam není dramatický krok, nýbrž přesně spočítaná obchodní alternativa.
