V úterý ráno přichází žadatel do banky s deskami plnými papírů. Má občanský průkaz, pracovní smlouvu, několik výpisů z účtu a kupní smlouvu. Přesto mu poradce vysvětlí, že k posouzení hypotéky potřebuje ještě dokumenty k nemovitosti a některé podklady od spoludlužníka.
Přesně v tom bývá háček. Hypotéka není jeden formulář, ale několik souběžných kontrol. Banka ověřuje, kdo o úvěr žádá, z čeho ho bude splácet a jakou hodnotu má nemovitost, která bude sloužit jako zástava.
Doklady totožnosti potřebuje každý žadatel
Základ tvoří platný občanský průkaz nebo cestovní pas. Stejný typ dokladu musí dodat také spoludlužník, například partner nebo partnerka, kteří o hypotéku žádají společně.
Tento krok působí banálně, ale neplatný či poškozený doklad může žádost zbytečně zdržet. Praktické je zkontrolovat platnost dokladů ještě před schůzkou v bance, zvlášť když je do žádosti zapojeno více lidí.
Banka si potom skládá obraz o všech účastnících úvěru. Nestačí tedy připravit dokumenty jen za osobu, která má vyšší příjem nebo bude uvedena jako hlavní žadatel.
Zaměstnanec prokazuje pravidelný příjem
U zaměstnance bývá hlavním dokumentem potvrzení o příjmu. Banka z něj zjišťuje, kolik člověk vydělává a zda má příjem, který lze pro posouzení úvěru použít.
V některých případech si vyžádá také výpisy z účtu. Ty mohou ukázat, jak peníze skutečně přicházejí, zda odpovídají uvedenému příjmu a jak vypadá běžné hospodaření domácnosti.
Rozdíl mezi jedním a několika dokumenty může být překvapivě podstatný. Potvrzení o příjmu zachycuje údaj od zaměstnavatele, zatímco výpis z účtu ukazuje pohyb peněz v praxi. Když se oba podklady shodují, má banka pro posouzení jasnější obrázek.
Při společné žádosti se příjmy nedokládají jen za osobu s vyšší mzdou. Dokumenty musí dodat každý, kdo do hypotéky vstupuje jako žadatel nebo spoludlužník.
OSVČ dokládá dva roky podnikání
Podnikatelé mají jiný typ podkladů než zaměstnanci. OSVČ obvykle předkládá daňová přiznání za poslední dva roky, a to včetně potvrzení o zaplacení daně.
Číslo dvě zde není detail, který lze snadno obejít. Banka díky dvěma rokům lépe vidí, zda příjem podnikatele stojí na stabilním základu, nebo se meziročně výrazně mění.
Příprava bývá časově náročnější než u zaměstnance. Nestačí otevřít poslední přiznání v počítači a vyrazit na pobočku. Je potřeba mít k dispozici oba dokumenty i potvrzení, že uvedená daň byla skutečně uhrazena.
Při koupi rozhoduje smlouva
Když hypotéka financuje nákup bytu nebo domu, banka potřebuje kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí. Z dokumentu si ověřuje, co se kupuje, za jakou cenu a za jakých podmínek má obchod proběhnout.
Právě kupní cena pak tvoří jednu z důležitých částí posouzení. Banka ji porovnává s hodnotou zastavované nemovitosti, kterou určuje odhad.
V praxi se vyplatí nenechávat smlouvu na poslední chvíli. Pokud se v ní objeví nejasnosti nebo chybějící údaje, může se schvalování protáhnout. U nemovitosti je papírování trochu jako skládání mapy: jeden chybějící roh zkomplikuje orientaci v celém obrázku.
Nemovitost musí mít doloženou hodnotu
K zastavované nemovitosti banka požaduje odhad její hodnoty. Ten slouží jako podklad pro posouzení, zda má zástava dostatečnou cenu vzhledem k požadovanému úvěru.
Často se dokládá také list vlastnictví a snímek katastrální mapy. Tyto dokumenty pomáhají popsat, komu nemovitost patří, jak je vedena v katastru a jak přesně souvisí s pozemkem či dalšími částmi zástavy.
Pro žadatele je podstatné, že banka neposuzuje jen částku napsanou v kupní smlouvě. Pracuje i s hodnotou nemovitosti podle odhadu. Když se tyto dvě částky liší, může to změnit pohled na celou žádost.
Výstavba a rekonstrukce přidávají další složku
U novostavby nebo větší rekonstrukce se seznam dokumentů rozšiřuje. Banka požaduje stavební povolení, smlouvu o dílo a rozpočet stavby.
Stavební povolení dokládá právní rámec projektu. Smlouva o dílo ukazuje, kdo bude práce provádět, a rozpočet zachycuje předpokládané náklady. Společně tak popisují nejen plán, ale i finanční náročnost záměru.
U rekonstrukce se vyplatí věnovat rozpočtu stejnou pozornost jako samotnému návrhu kuchyně nebo koupelny. Příliš obecný dokument bance neposkytne stejný obraz jako rozpočet, v němž jsou práce a náklady rozepsané srozumitelně.
Co si připravit před podáním žádosti
Nejjednodušší je rozdělit si dokumenty do tří skupin: doklady lidí, doklady příjmů a doklady nemovitosti. Zaměstnanec bude řešit hlavně potvrzení o příjmu a případné výpisy z účtu, OSVČ dvě poslední daňová přiznání s potvrzením o zaplacení daně.
Kupující přidá kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. K tomu se váže odhad nemovitosti, často také list vlastnictví a snímek katastrální mapy. U stavby či rekonstrukce přibude stavební povolení, smlouva o dílo a rozpočet.
Seznam není pro každou hypotéku úplně stejný. Záleží na typu příjmu, počtu žadatelů i na tom, zda se financuje koupě, výstavba nebo úprava domu. Čím dříve se dokumenty seřadí podle těchto tří oblastí, tím menší je šance, že schvalování zastaví jediný chybějící papír.
