Představte si byt za 5 milionů korun. Našli jste ho, banka vám hypotéku předběžně schválila a měsíční splátka se vejde do rozpočtu. Přesto ještě potřebujete vědět, kolik peněz musíte mít na účtu dřív, než podepíšete kupní smlouvu.
U vlastního bydlení se běžně počítá s tím, že hypotéka pokryje nejvýše 80 procent hodnoty nemovitosti. Zbývajících 20 procent musíte dodat z vlastních zdrojů. U bytu za 5 milionů korun tedy potřebujete minimálně 1 milion korun. Banka by v takovém případě financovala nejvýše 4 miliony.
Stejný výpočet u bytu za 8 milionů znamená 1,6 milionu korun z vlastních peněz a hypotéku nejvýše 6,4 milionu. Nejde přitom o peníze, které byste později bance spláceli v rámci úvěru. Musíte je mít k dispozici mimo hypotéku, případně je pokrýt jiným uznatelným způsobem financování.
Pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, platí mírnější hranice. Hypotéka může pokrýt až 90 procent ceny bytu, takže vlastní zdroje musí tvořit nejméně 10 procent. U bytu za 5 milionů korun by to znamenalo 500 000 korun, u nemovitosti za 8 milionů pak 800 000 korun.
Věk se posuzuje podle podmínek banky a konkrétní situace žadatele, proto nestačí spoléhat jen na jednoduchý výpočet podle data narození. Před podáním žádosti si ověřte, zda do této kategorie skutečně spadáte a zda kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, nikoli jako investici.
Právě účel koupě mění potřebnou částku výrazně. U investičního bytu se od 1. dubna 2026 počítá s doporučeným limitem LTV nejvýše 70 procent. V překladu to znamená, že nejméně 30 procent ceny musí pocházet z vlastních prostředků. Investiční byt za 5 milionů korun by tak vyžadoval alespoň 1,5 milionu korun vlastních peněz.
LTV je poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Když tedy kupujete byt za 5 milionů a žádáte o úvěr 4 miliony, LTV činí 80 procent. Při úvěru 4,5 milionu by šlo o 90 procent. Toto číslo pomáhá pochopit, proč stejný byt může znamenat jinou potřebu úspor pro mladšího kupujícího vlastního bydlení a pro investora.
Výpočet podle kupní ceny ale nemusí být posledním slovem. Banka si hodnotu nemovitosti posuzuje vlastním odhadem. Když odhad vyjde níže než cena, rozdíl musíte doplatit ze svého. Byt může stát například 5 milionů korun, ale banka ho ocení jen na 4,8 milionu. Pro výpočet maximální hypotéky pak použije právě nižší hodnotu, nikoli částku, kterou jste se zavázali zaplatit prodávajícímu.
Proto je riskantní plánovat úspory přesně na hranici 20 nebo 10 procent. Stačí nižší bankovní odhad a část rezervy se rychle ztenčí. Podobně mohou rozpočet zatížit výdaje spojené se stěhováním, vybavením bytu, právními službami, úschovou kupní ceny nebo případnými úpravami nemovitosti. Jejich konkrétní výše závisí na smlouvách, poskytovatelích a stavu bytu, společný mají jen jeden rys: hypotéka je nemusí pokrýt.
Dobré je proto rozdělit si vlastní peníze do tří pomyslných obálek. První obsahuje částku potřebnou pro banku, tedy nejméně 20, případně 10 procent ceny u mladších žadatelů kupujících vlastní bydlení. Druhá slouží na náklady kolem transakce a první výdaje po převzetí bytu. Třetí by měla zůstat jako rezerva pro případ výpadku příjmu, opravy nebo nečekaného zdražení.
Právě třetí obálka bývá při plánování nejčastěji přehlížená. Člověk několik let odkládá peníze, konečně dosáhne na potřebnou akontaci a má pocit, že tím spoření končí. Ve skutečnosti začíná období, kdy vedle nájmu nebo dosavadních výdajů přichází splátka hypotéky, pojištění, energie a náklady na údržbu. Prázdný účet hned po podpisu smlouvy není dobrý start ani tehdy, když banka úvěr schválí.
Při plánování si nejdřív napište cenu vybraného bytu a určete, zda jde o vlastní, nebo investiční bydlení. Potom aplikujte odpovídající podíl vlastních zdrojů. U vlastního bydlení za 5 milionů korun vychází základní hranice na 1 milion, u mladšího žadatele na 500 000 korun. U investiční nemovitosti stejné ceny se od dubna 2026 počítá s částkou nejméně 1,5 milionu.
Teprve k této sumě připočítejte peníze na související výdaje a částku, kterou nechcete utratit vůbec. Takový výpočet je méně příjemný než pohled na maximální možnou hypotéku, zato lépe ukáže, jestli si byt můžete dovolit nejen koupit, ale také v něm bez zbytečného napětí žít.
